Mercado de escritórios preparados para se recuperar como o trabalho das políticas domésticas termina

Para os proprietários de escritórios, um mau sonho que começou em março de 2020 parece finalmente estar chegando ao fim-mas apenas se você estiver em propriedades bem localizadas e de ponta nos principais mercados dos EUA.

As vendas de edifícios de escritórios em todo o país totalizaram US $ 64,3 bilhões no ano passado, um aumento de quase 21 % em relação a 2023, de acordo com a MSCI Real Assets, um fornecedor de pesquisa em propriedades comerciais. Nos distritos comerciais centrais, que sofriam de edifícios e ruas vazios muito tempo depois que as ordens de permanência pandemia em casa terminarem, a picape foi ainda mais rápida.

A atividade de leasing também está ganhando força, de acordo com um relatório Por CBRE, uma empresa de serviços imobiliários: em 2024, 6,5 milhões a mais de metros quadrados do espaço de escritórios dos EUA foram alugados do que desocupados, a maior quantidade em qualquer ano desde 2019. Em escritórios mais recentes em mercados de maior custo, como Nova York, Silicon Valley e Austin, de acordo com a taxa de pedidos médios de US $ 65 por pé quadrado, quase 17 % dos anos.

Os preços de venda ainda estão em declínio, mas mais lentamente após anos de desvalorização de queda livre. No ano passado, o preço médio de venda para as propriedades do escritório dos EUA caiu 11 %De acordo com a CommercialEdge, uma organização de pesquisa imobiliária – uma melhoria em relação à queda de 24 % em 2023.

As empresas estão procurando mais escritórios, à medida que as políticas trabalhadoras de casa se destacam, disseram os proprietários e os desenvolvedores do escritório, com muitos buscando edifícios premium com comodidades de última geração.

As vendas de propriedades executadas e hipotecas angustiadas também estão aumentando, o que pode ser um sinal de que os investidores acham que os valores avaliados se estabilizaram o suficiente para assumir o risco, sugerindo um fundo do mercado.

“Gostamos de comprar ativos que achamos que poderemos manter a longo prazo”, disse Connor Kidd, presidente e diretor executivo da Swig Company, dono de escritórios na costa oeste e na área de Nova York, “e estamos analisando ativamente algumas vendas a descoberto” – quando uma propriedade é vendida por menos do que o valor da hipoteca. Os credores agora estão mais dispostos a permitir vendas a descoberto e vender empréstimos problemáticos, disse ele, depois de meses modificando e estendendo empréstimos subaquáticos.

Em 2023, a Swig Company e a SKS Partners compraram um prédio de escritórios de 300.000 pés quadrados em São Francisco por cerca de um quarto de seu preço alguns anos antes.

Os proprietários que possuem edifícios em Manhattan e outras grandes cidades, incluindo BXP e SL Green Realty, dizem que 2024 foi o melhor ano em algum tempo.

Marc Holliday, diretor executivo da SL Green, disse aos investidores em uma recente chamada de ganhos que no ano passado foi o “terceiro maior ano de leasing de todos os tempos”.

“Ao longo de 2024, estávamos assinando um contrato de arrendamento quase todos os dias úteis”, disse ele em entrevista.

A BXP assinou 35 % mais acordos de leasing em 2024 do que no ano anterior, disse seu chefe, Owen Thomas. “As empresas estão dizendo: ‘Olha, vale a pena pagar um prêmio nesses edifícios, porque teremos mais pessoas no escritório e, como resultado, vamos ter um desempenho melhor'”, disse ele.

Nem todas as propriedades do escritório estão experimentando demanda revivida. Os edifícios mais baixos ainda estão lutando, o que pode ser uma ameaça para centenas de bancos e investidores em empréstimos apoiados por imóveis.

“A melhor maneira de descrever o mercado de escritórios é que ele é fragmentado”, disse Phil Mobley, diretor nacional de análise de escritórios da Costar, uma organização de pesquisa de propriedades comerciais. “Eu acho que o pior provavelmente acabou para os proprietários de edifícios altamente desejáveis, mas edifícios indispensáveis ​​podem continuar perdendo inquilinos”.

De fato, os ativos principais do escritório terminaram em 2024 com uma taxa média de vacância de 15,3 %, em comparação com 19,2 % para propriedades de escritórios sem prisão em todo o país, informou a CBRE.

Essa demanda pode se espalhar para edifícios mais baixos, pois menos espaços em prédios primários estão disponíveis e a falta de nova construção restringe o fornecimento, disse Mike Watts, presidente de leasing de investidores nas Américas da CBRE. Isso é particularmente verdadeiro em mercados robustos como Miami e Midtown ManhattanAmbos viram as taxas de vacância caírem no ano passado, disse a CBRE.

“Muito do principal espaço do escritório está sendo absorvido”, disse Watts. “Portanto, se os inquilinos não conseguirem encontrar o que precisam em edifícios principais, edifícios mais antigos que estão bem localizados e têm boas comodidades devem se beneficiar”.

Mesmo com os primeiros sinais de recuperação, no entanto, as ordens de retorno ao trabalho e se movem para espaços maiores de escritórios não vencem todos os problemas do setor. As vagas continuaram a subir no ano passado em muitos dos maiores mercados de escritórios dos EUA com taxas de vagas de mais de 20 %, incluindo Atlanta, Chicago, São Francisco e Los Angeles, informou a CBRE.

O aluguel gratuito e outras concessões permanecem parte de acordos de arrendamento, dizem os proprietários, o que coloca menos dólares nos bolsos do que a taxa de aluguel solicitada.

Nos mercados de maior custo, os proprietários de edifícios mais recentes ofereceram uma média de 9,3 meses de aluguel gratuito e provisões de melhoria de inquilinos de US $ 99 por pé quadrado em 2024, disse JLL, cujo relatório analisou 35 cidades dos EUA. Ambas as concessões aumentaram em relação a um ano antes e reduziram a taxa de aluguel real ou “eficaz” para US $ 50 por pé quadrado, em vez da taxa de pedidos de US $ 65, disse JLL.

E, apesar da recuperação das vendas de escritórios no ano passado, os números ainda são os mais baixos desde 2009 em meio ao colapso dos mercados de dívida imobiliária, disseram os ativos reais da MSCI. O total de vendas de 2024 foi de 56 % abaixo do que era em 2019, informou a organização. O leasing também ainda estava em baixa, 8 % abaixo do que era em 2019, de acordo com a Costar.

Há também a questão de quanto uma potencial inundação de ativos federais de cargos no mercado pode afetar as vendas e a vaga. O Departamento de Eficiência do Governo de Elon Musk já cortou 8,5 milhões de pés quadrados dos arrendamentos de agências federais, cortando aluguel em mais de US $ 318,5 milhões, de acordo com a Trepp, um provedor de pesquisa e dados focado em mercados de imóveis comerciais, finanças estruturadas e bancos.

A angústia abriu uma janela para aquisições oportunistas. Em fevereiro, a taxa de inadimplência nos empréstimos do escritório embalada como títulos comerciais apoiados por hipotecas foi de cerca de 9,8 %, a mais alta de qualquer setor imobiliário e subiu cerca de três pontos percentuais em relação ao ano anterior, de acordo com Escadaria.

As propriedades vendidas com desconto incluem recentemente uma propriedade de escritórios de 944.000 pés quadrados em Chicago, que a 601W Companies, um investidor de Nova York, comprou por US $ 63 milhões, por aproximadamente um terço do preço pago em 2018. A Norges Bank Investment Management adquiriu, por US $ 976,8 milhões, A A. 50,1 % de participação em oito propriedades do escritório Em Boston, São Francisco e Washington, um portfólio que já foi avaliado em torno de US $ 2,8 bilhões.

“Você não pode cronometrar o fundo perfeitamente, mas agora é um bom momento para ser um comprador para ativos bem localizados que podem precisar de alguma melhoria”, disse David Smith, chefe global de idéias de ocupantes da Cushman & Wakefield, uma empresa de serviços imobiliários comerciais. “Pode parecer um pouco arriscado, mas nos próximos três a cinco anos, eles podem ser realmente apostas inteligentes à medida que o mercado de escritórios se estabiliza”.