O que significa privatização de Fannie Mae e Freddie Mac

Fannie Mae e Freddie Mac, duas empresas gigantes de financiamento de hipotecas, são controladas pelo governo federal por quase 17 anos, mas uma idéia de longa data de torná-los empresas privadas está começando a fazer as rondas em Washington novamente.

Scott Turner, o secretário de Habitação e Desenvolvimento Urbano, disse em entrevista nesta semana que coordenar o esforço Privatizar as duas empresas seria sua prioridade. Um dos apoiadores do presidente Trump, o investidor do fundo de hedge William A. Ackman, está pedindo ao presidente que avançou rapidamente na privatização.

Mas Fannie e Freddie sustentam o mercado hipotecário de US $ 12 trilhões do país, então precisam ser tratados com cuidado. Scott Bessent, o secretário do Tesouro, disse no mês passado que qualquer plano para encerrar a chamada conservação das duas empresas “deve ser cuidadosamente projetada e executada”.

A última vez que Trump foi presidente, vários de seus conselheiros tomaram medidas para encontrar um plano para lançar Fannie Mae e Freddie Mac, do controle do governo. No final, o primeiro governo Trump não tomou nenhuma ação, e O governo Biden colocou a questão em segundo plano.

Aqui está uma cartilha rápida sobre por que Fannie e Freddie são tão críticas para o mercado de hipotecas e alguns dos problemas que provavelmente surgirão no debate sobre como acabar com a conservação.

O que Fannie e Freddie fazem?

Formalmente conhecido como Federal National Mortgage Association (Fannie) e Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie), os dois gigantes financeiros não fazem nenhum empréstimo à habitação. Eles compram hipotecas de bancos e os empacotam em valores mobiliários que são vendidos a grandes investidores. Ao criar esses títulos lastreados em hipotecas, Fannie e Freddie garantem os investidores de títulos que eles serão feitos inteiros se muitos mutuários são inadimplentes.

A garantia torna esses títulos mais atraentes para os investidores e ajuda a manter as taxas de hipoteca relativamente baixas. Também incentiva os bancos a continuar escrevendo empréstimos à habitação. Em teoria, é mais fácil para os potenciais compradores de casas se qualificarem para uma hipoteca quando os bancos escrevem mais hipotecas.

Por que o governo teve que resgatar Fannie e Freddie?

Fannie foi criada em 1938 pelo governo federal Para promover a propriedade, e Freddie foi criado 32 anos depois para fazer o mesmo. Historicamente, ambas as empresas operavam como empresas públicas independentes – respondendo aos acionistas como qualquer outro negócio de capital aberto.

Durante décadas, o sistema híbrido funcionou bem. Mas, com o tempo, as entidades patrocinadas pelo governo, como são conhecidas, começaram a garantir títulos recheados não apenas com hipotecas de 30 anos de baunilha, mas também com aqueles apoiados por empréstimos à habitação mais arriscados. Em 2007, quando os preços da moradia em todo o país começaram a desmoronar e os proprietários começaram a ficar para trás em seus pagamentos de hipotecas, Fannie e Freddie tiveram problemas porque garantiram muitos empréstimos à habitação.

À medida que a crise imobiliária piorou em 2008, os investidores e investidores em títulos em ações da Fannie e Freddie entraram em pânico. Eventualmente, o governo federal teve que intervir com um resgate de US $ 187 bilhões para impedir que as empresas pedam falência, o que poderia ter levado a uma depressão completa.

Laurie Goodman, fundadora do Centro de Política de Finanças Habitacionais do Instituto Urbano, um think tank de Washington, disse que, embora a conservação possa ser impopular, o acordo atual estava em grande parte funcionando. Ela disse que uma decisão apressada pode tornar as hipotecas mais caras e provocar outras consequências não intencionais.
“Você quer o sistema atual, que não está quebrado, ou o que está atrás da porta nº 2 e não sabemos o que é?” Ela disse em uma entrevista.

Qual é o argumento para acabar com a conservação?

Alguns dos proponentes mais vocais de colocar Fannie e Freddie de volta em controle privado são os gestores de fundos de hedge e investidores ricos, que ainda possuem ações das empresas, mesmo que sejam controlados pelo governo. Isso ocorre porque as ações da Fannie e Freddie continuaram a negociar em grande parte antecipadamente que o governo acabará por libertar as empresas. As ações de ambas as empresas negociaram mais recentemente em torno de US $ 5.

Esses investidores – muitos dos quais compram ações e valores mobiliários relacionados a preços profundamente com desconto – esperam ganhar dinheiro e fazer bilhões se Fannie e Freddie puderem se tornar empresas independentes e de capital aberto. Um dos mais sinceros é o Sr. Ackman, o gerente de fundos de hedge, que argumentou por anos que a conservação deve ser encerrada. Mês passado, Ele preparou Uma apresentação de 104 páginas chamada A arte do negócio Isso estabelece seu argumento para acabar com a conservação. (O título da apresentação é uma alusão ao livro de Trump com o mesmo nome.)

Outros dizem que manter Fannie e Freddie sob controle do governo sufoca a concorrência e impediu os rivais emergentes. Eles afirmam que liberar Fannie e Freddie tornariam mais fácil para outras empresas de financiamento hipotecário ganharem participação de mercado. Eles também dizem que o status quo – duas empresas gigantes que dominam o mercado – torna mais provável outro resgate do governo.

Alguns dizem que a privatização de Fannie e Freddie também pode ser uma solução rápida para os problemas do orçamento do governo federal. Ambas as empresas há muito tempo pagaram os US $ 187 bilhões em dinheiro de resgate fornecido pelo governo, mas o Tesouro ainda possui participações de ações nas empresas que podem valer mais de US $ 190 bilhões. O potencial para o governo explorar essa pilha de dinheiro vendendo as empresas pode ser tentador para os políticos.

O que poderia dar errado ao estabelecer Fannie e Freddie grátis?

O risco mais imediato é que isso possa perturbar o mercado de hipotecas e causar a taxa na hipoteca de 30 anos, agora em média 7 %, subir. Fazer qualquer coisa que possa tornar a casa de casa mais cara pode ser politicamente desagradável.

Em 2019, quando o primeiro governo Trump estava pensando seriamente em privatizar Fannie e Freddie, a taxa média em uma hipoteca de 30 anos era de pouco mais de 4 %, e a preocupação com a acessibilidade da moradia não estava levando os eleitores da maneira que fez em 2024 .

Outro risco é o dano potencial ao mercado de valores mobiliários apoiados por hipotecas, que é dominado por Fannie e Freddie. Os investidores em títulos vendidos por Fannie e Freddie há muito operaram sob a suposição de que o governo federal nunca deixaria as empresas falharem. Em Wall Street, foi chamado de garantia implícita, e é uma das razões pelas quais Fannie e Freddie títulos costumavam carregar as mais altas classificações de crédito.

Se eles de alguma forma perderam essa garantia implícita no processo de privatização, é pode fazer esses laços menos atraente para os investidores e potencialmente aumenta os custos de empréstimos da empresa.

Um mercado de valores mobiliários apoiado por hipotecas em funcionamento é importante não apenas para o mercado imobiliário, mas também para o sistema financeiro geral. O Federal Reserve tem de tempos em tempos Comprou títulos lastreados em hipotecas para ajudar a estabilizar os mercados financeiros.

Freddie e Fannie são capazes de operar como entidades independentes?

A resposta curta é sim. Mas, como em tudo com Fannie e Freddie, chegar lá é complicado.

UM Relatório recente No Escritório de Orçamento do Congresso, descobriu que, se Fannie e Freddie fossem colocados em um caminho de se tornarem independentes em 2027, as empresas teriam cerca de US $ 208 bilhões em capital combinado – uma enorme almofada para ajudar a cobrir perdas em uma crise. Mas Fannie e Freddie precisariam levantar dezenas de bilhões a mais através de uma venda de ações para serem adequadamente capitalizadas para cobrir quaisquer perdas e também pagar investidores e o governo federal sobre as apostas de ações que ainda têm.