Os investidores devem dar uma olhada em um setor imobiliário de recuperação? O analista de investimentos
Até agora, em 2025, o espaço REIT foi caracterizado por uma enxurrada de atividades de fusões e aquisições, enquanto os compradores procuram pechinchas em um setor definhando com descontos em geral.
Nesta coluna, Alan Ray, analista de pesquisa da Investment Trust da Kepler Partners, analisa por que os fundos de investimento imobiliário poderiam oferecer uma oportunidade a investidores astutos.
Os últimos anos foram cheios de contradições para o setor imobiliário listado. Primeiro, a pandemia acelerou e cimentou tendências positivas em áreas como logística que estavam em andamento por vários anos.
Os preços das ações dos REITs surgiram, aparentemente em resposta. Mas então, em 2022, os preços das ações caíram e descontos amplos para o valor líquido do ativo se tornaram normais.
A propriedade, como uma classe de ativos geradores de renda que geralmente é voltada para dívidas, é naturalmente sensível à taxa de juros e essas ondas e declínios nos preços das ações foram realmente determinadas pelo ciclo da taxa de juros, que é uma verdade duradoura que vale a pena ter em mente. Nos bastidores, porém, tem sido uma imagem muito diferente.
Eu apontaria para duas tendências principais que a pandemia acelerou. Primeiro, a re -fiação da economia do Reino Unido para adotar o comércio on -line – exigindo logística e edifícios industriais altamente eficientes e bem localizados – reunidos, com inúmeras caixas quadradas anônimas cantarolando com atividades.
Em nossas vidas diárias, isso se manifesta no espaço extraordinariamente curto de tempo entre encomendar um rolo de £ 2 de fita adesiva e sua aparência no ‘espaço seguro’ atrás da lixeira, mas essa re-fiação também mudou profundamente as interações entre as empresas e a forma como as cadeias de suprimentos funcionam.
Propriedade, como uma classe de ativos geradores de renda que geralmente é marcada com dívida, é naturalmente sensível à taxa de juros
Hoje, as empresas estão dolorosamente cientes da fragilidade das cadeias de suprimentos internacionais ‘Just In Time’ e estão muito mais focadas na produção e suprimento local. E, em um ensaio muito mais longo, também poderíamos discutir a aparente reversão da globalização que pode impulsionar ainda mais essa tendência.
Segundo, a natureza em mudança dos escritórios e como os usamos. Enquanto algumas das fantasias pandêmicas mais selvagens sobre a vida do escritório provaram ser exatamente isso, houve mudanças profundas na maneira como muitos de nós trabalhamos, mesmo quando estamos em um escritório.
Novamente, essa tendência pode estar acelerando pós-pandemia ao lidar com as implicações da IA sobre a natureza do trabalho que os humanos fazem. Os edifícios de escritórios como um grupo geral têm sido mais difíceis de gerenciar do que os edifícios industriais e de logística, mas há tendências positivas claras para os escritórios certos nos locais certos.
Há muitas outras tendências a serem faladas, mas esses dois setores formam respectivamente mais da metade e um quarto do valor da propriedade comercial do Reino Unido. De fato, muitos ativos de varejo hoje em dia são difíceis de distinguir de um hub de logística, tantas das mesmas tendências se aplicam aqui.
Mas sempre haverá edifícios no lugar errado na hora errada, e tenho certeza de que todos nós podemos pensar em um ‘ativo preso’ – talvez em um escritório em ruínas sem esperança de renovação ou redirecionamento, com um ‘espaço para deixar’ assinar fora.
Encontros como esse podem ter uma influência estranha na maneira como pensamos em propriedades.
Alan Ray, analista de pesquisa da Investment Trust da Kepler Partners, analisa por que os fundos de investimento imobiliário podem oferecer uma oportunidade
A realidade para muitos gestores de fundos imobiliários nos últimos anos tem sido uma luta contra grandes quedas nos preços das ações e uma luta para reembolsar dívidas, mas em inquilinos de contraste, exigindo mais e melhor espaço, resultando na crescente renda de aluguel. Os edifícios certos na direita lugares de uma perspectiva de renda, continuou entregando.
Então, o mercado de ações errou em 2022 e esses preços das ações foram injustificados? Sem rodeios, não.
O mercado de ações o chamou sobre corretamente e as avaliações de propriedades caíram 20 % ou mais desde então. Zero Taxas de juros havia empurrado os valores das propriedades muito altos e as coisas estão de volta a níveis mais sensatos, com rendimentos em muitos REITs agora como altos ou superiores que as marrãs do Reino Unido.
A queda dos preços das ações, no entanto, catalisou um Número estonteante de fusões e aquisições. Em alguns casos, o private equity simplesmente comprou um REIT com desconto e o levou privado para colher a crescente renda. Mas muitas vezes ocorreu fusões entre os REITs.
LondonMetric (LMP), sem dúvida o principal REIT diversificado listado no Reino Unido, absorveu outros cinco desde 2019, construindo um portfólio de £ 6 bilhões focado em varejo industrial e de logística, lazer e entretenimento, assistência médica e conveniência. Em muitos casos, com longos arrendamentos e elevação contratual, oferecendo boa visibilidade para o crescimento da renda ao longo de muitos anos.
Da mesma forma, a Tritax Big Box (Bbox) construiu um portfólio de £ 6,5 bilhões em parte por meio de aquisições, focada em grandes hubs de logística regional e ativos de logística urbana menores, levando ao crescimento do aluguel e um dividendo crescente.
Embora seja fácil descartar fusões como ‘Empire Building’, as equipes de gerenciamento precisam aumentar seus preços de ações para serem totalmente recompensados, então não há pouco sentido em comprar outro REIT, a menos que você esteja confiante de que os ativos possam entregar.
A Picton Property Renda (PCTN) fornece um estudo de caso interessante de auto-ajuda nos últimos anos. Possui um portfólio diversificado, com mais de 60 % nos principais setores industrial e de logística. Para ajudar a reduzir sua exposição a escritórios, a gerência levou várias delas através da permissão de planejamento para reaproveitar ativos residenciais de muito maior valor, com um exemplo recente tendo opiniões sobre a Catedral de São Paulo.
Isso apenas mostra que o local pode desempenhar um papel incrivelmente importante, e a seleção de escritórios da PCTN nos locais certos deu mais opções do que seria verdade para o nosso ‘ativo preso’ mencionado acima.
Enquanto os próprios REITs apresentam, portanto, oportunidades atraentes para os investidores, um forte do setor de confiança de investimentos é a propriedade TR (TRY), que possui um portfólio amplamente diversificado de REITs em todo o Reino Unido e na Europa, juntamente com um pequeno portfólio de propriedades físicas no Reino Unido.
Possuir um portfólio de REITs em vez de edifícios diretamente permite que a equipe de gerenciamento se adapte mais rapidamente, comprando ou vendendo ações em diferentes REITs em um dia, em vez das semanas ou meses que uma transação de propriedade pode levar.
Try tem uma longa história de crescimento de dividendos e pode ser a escolha certa para o investidor que procura a solução ‘One e Done’ para a propriedade comercial em um portfólio.
Eu apontaria para uma última tendência que vale a pena pensar. Enquanto ‘Esg’ em investimentos mais amplos continua sendo um assunto polarizador, na propriedade é muito menor. Aqui, os principais elementos – eficiência energética e simplesmente colocados, ar condicionado decente – são tangíveis, mensuráveis e economizando custos. É muito provável que edifícios eficientes comandem aluguéis mais altos.
Quase todo gerente de fundos imobiliários está prestando atenção a isso, mas a Schroder Real Estate (SREI) deu um passo adiante, construindo metas de sustentabilidade em sua estratégia de investimento e há uma forte correlação entre aluguéis mais altos e o trabalho do gerente para atualizar seus edifícios.
Então, para concluir, sim, o mercado de ações o chamou corretamente em 2022, enviando os preços das ações dos REITs mais baixos. Mas é fácil ver por que os gerentes de fundos imobiliários podem ter sido perplexos, com muitos de seus ativos tendo um bom desempenho.
Com as taxas de juros agora em níveis mais normais e uma perspectiva positiva para a renda de aluguel nos ativos certos, este é um bom momento para dar uma nova olhada no setor dinâmico de REIT do Reino Unido.
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